Ablöse / Abstandszahlung

Die Begriffe Ablöse und Abstandszahlung[1] sind gesetzlich nicht definiert und werden häufig parallel gebraucht. Indes können hiermit unterschiedliche Konstellationen beschrieben werden.

Fall 1: Der Nachmieter soll eine Zahlung leisten, damit der aktuelle Mieter auszieht

Eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden oder für ihn einen Dritten verpflichtet, ein Entgelt dafür zu leisten, dass der bisherige Mieter die gemieteten Wohnräume räumt, ist nach § 4a Abs. 1 S. 1 WoVermittG unwirksam. Hiervon ausgenommen bleibt die Erstattung von Kosten, die dem bisherigen Mieter nachweislich für seinen Umzug entstehen (§ 4a Abs. 1 S. 2 WoVermittG).

Fall 2: Der Nachmieter soll eine Zahlung leisten, um eine Einrichtung oder Mobiliar des bisherigen Mieters zu übernehmen

Oft verlangen Vermieter oder Vormieter vom Mietinteressenten einen Geldbetrag für Mobiliar oder Einrichtungen welche der Vormieter in der Wohnung belässt. Wird eine entsprechende Vereinbarung geschlossen, handelt es sich hierbei um einen Kaufvertrag, der nach § 4a Abs. 2 S. 1 WoVermittG im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen wird, dass auch der Mietvertrag zustande kommt.

Wie sich aus § 4a Abs. 2 S. 1 WoVermittG ergibt, sind derartige Vereinbarungen grundsätzlich zulässig, indes hinsichtlich des Entgelts nur, soweit dieses nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht. Ein auffälliges Missverhältnis soll in der Regel dann vorliegen, wenn das vereinbarte Entgelt den objektiven Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks um mehr als 50 % überschreitet. (BGH - VIII ZR 212/96).

Auch dürfen durch Vereinbarungen nicht dazu dienen, um versteckt das gesetzliche Mietpreisrecht zu umgehen.

Fall 3: Der aktuelle Mieter beharrt gegenüber dem Vermieter darauf, bei Auszug Gegenstände in der Wohnung zu belassen

Der Mieter ist – in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Absprachen – dazu verpflichtet, seine Wohnung bei Auszug zu räumen. Dies impliziert, dass er Gegenstände, die in die Wohnung eingebracht wurden, zu entfernen hat (§ 546 Abs. 1 BGB / BGH, VIII ZR 326/80).

Es kommt nicht selten vor, dass der Mieter insbesondere die Einbauküche, die er während der Mietzeit für die Wohnung angeschafft hat, gerne hierin belassen würde.

Dies ist indes nur dann möglich, wenn der Vermieter hiermit einverstanden ist. Einen Rechtsanspruch, die Einbauküche gegen den Willen des Vermieters in der Wohnung zu belassen, hat der Mieter nicht und zwar auch dann nicht, wenn der Abbau nur mit größerem Aufwand entfernt werden kann und die Küche u.U. individuell in die Gegebenheiten vor Ort eingepasst wurde.

Fall 4: Der Vermieter beharrt gegenüber dem Mieter darauf, dass dieser Einrichtungen in der Wohnung belässt

Auch die umgekehrte Konstellation, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter darauf beharrt, dass er Einrichtungen in der Wohnung belässt, mit denen der Mieter die Wohnung versehen hat, ist möglich.

Grundsätzlich hat der Mieter nach § 539 Abs. 2 BGB ein Recht, Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, bei Mietende mitzunehmen (sog. Wegnahmerecht).

Indes kann der Vermieter nach § 552 Abs. 1 BGB die Ausübung des Wegnahmerechts durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, wobei die Frage, wie die Angemessenheit zu bestimmen ist, in Rechtsprechung und Literatur uneinheitlich beantwortet wird.

Der Mieter wiederum kann der Einvernahme seiner Einrichtung gegen Geldentschädigung ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme entgegenhalten (§ 552 Abs. 1 BGB).

Der Begriff der Einrichtung ist nicht definiert.

Nach allgemeiner Auffassung handelt es sich hierbei um

• bewegliche Sachen,
• die als Nebensachen mit der Mietsache fest verbunden sind,
• aber wieder abgetrennt werden können,
• nicht der Herstellung des mietvertragsgemäßen Zustands dienen und
• mit denen der Mieter die Mietsache im eigenen Interesse zur besseren Nutzung oder zum bequemeren Gebrauch versehen hat.[2]

Einbauküchen fallen in der Regel unter den Begriff der Einrichtung (OLG Düsseldorf – 10 U 191–97).

Da die Bestimmung der Einrichtungseigenschaft im Zweifel schwierig sein kann, sollte hierzu rechtlicher Rat eingeholt werden.

Fall 5: Ablöse von Schönheitsreparaturen

Der Fall der sogenannten „Ablöse“ von Schönheitsreparaturen (BGH – VIII ZR 277/16) wird unter dem Begriff der Schönheitsreparaturen (s. Verlinkung Schönheitsreparaturen) behandelt.

[1] Der Einfachheit halber wird nachfolgend nur der Begriff der Ablöse verwendet.

[2] vgl. MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023, BGB § 539 Rn. 15