Abmahnung

Die Abmahnung ist die Erklärung des Vermieters, dass er ein (vermeintliches) Fehlverhalten des Mieters rügt und für den Fall der Wiederholung bzw. des Nicht-Abstellens des Fehlverhaltens die Kündigung des Mietverhältnisses in Aussicht stellt.

Die Abmahnung ist grundsätzlich Voraussetzung einer verhaltensbedingten Kündigung des Mieterverhältnisses durch den Vermieter.

Ausnahmsweise ist eine Abmahnung entbehrlich, wenn die Pflichtverletzung so schwerwiegend ist, dass die sofortige Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt ist, der Mieter bereits angekündigt hat, dass er sich von der Abmahnung nicht beeindrucken lassen, sondern die Pflichtverletzung fortführen werde oder der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit insgesamt mehr als einer Bruttomiete (s. Verlinkung Bruttomiete) in Verzug ist (vgl. § 543 BGB).



Die Abmahnung bedarf keiner bestimmten Form und kann damit auch mündlich erfolgen. Sie muss dem Mieter hinreichend vor Augen führen, dass – wenn er sein Fehlverhalten nicht abstellt – ihm die Kündigung droht, auch wenn das Wort „Kündigung“ nicht zwingend verwendet werden muss. Ggf. ist dem Mieter eine angemessene Frist zur Abstellung der Pflichtverletzung einzuräumen. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, die Abmahnung unter Zeugen bzw. zumindest in Textform zu erklären. Rechtssicher erklärt man die Abmahnung durch Postzustellungsurkunde des Gerichtsvollziehers bzw. durch Einwurf eines Schreibens in den Briefkasten des Mieters nach dieser Anleitung (s. Verlinkung zu Zustellung per Einwurf durch Zeugen).