Pflichtverletzung - den Mieter richtig abmahnen

Nachfolgender Beitrag beschäftigt sich damit, unter welchen Umständen man den Mieter wegen Pflichtverletzungen abmahnen kann und wann und wie man dabei vorgehen sollte.

I. Anlässe für eine Abmahnung

Die Gründe für eine Abmahnung können vielfältig sein. Zulässig ist eine Abmahnung immer dann, wenn der Mieter oder dem Mieter zurechenbare Personen wie Familienmitglieder oder Besucher Vertragspflichtverletzungen begehen. Dies umfasst sowohl Verstöße gegen ausdrückliche Regelungen des Vertrages (bzw. der Hausordnung) oder die Verletzung allgemeiner Obhutspflichten bzw. gesetzlicher Nutzungseinschränkungen.

Exemplarische Vertragsverstöße sind:

- die (Teilweise) Nichtzahlung bzw. nicht rechtzeitige Zahlung der Miete,

- Lärm- (laute Musik, bellender Hund) Geruchsbelästigungen(z.B. Rauchen und Grillen in der Wohnung / auf Terrasse / Balkon / Garten)

- Verunreinigungen der Mietfläche

- unerlaubte Tierhaltung

- unerlaubte Untervermietung bzw. unberechtigte Gebrauchsüberlassung an Dritte (z.B. auch Airbnb)

- die Nutzung des Hausflurs als Abstellfläche

II. Warum sollte ich abmahnen

Die Abmahnung hat Klarstellungs- und Warnfunktion. Sie soll dem Mieter seine Vertragsverstöße deutlich machen , eine Verhaltensänderung fordern und konkrete Konsequenzen für den Fall androhen, dass sich das Verhalten trotz Abmahnung nicht ändert.

Eine Abmahnung ist regelmäßig Voraussetzung für die Wirksamkeit einer späteren verhaltensbezogenen Kündigung des Mietverhältnisses. Wurde der Mieter vor der Kündigung nicht abgemahnt, wird das Gericht die Kündigung für unzulässig erklären.

III. Wie sieht eine Abmahnung aus - gibt es Formen und Fristen, die zu beachten sind?

Eine Abmahnung ist grundsätzlich formfrei und kann daher auch mündlich ausgesprochen werden. Zu Beweiszwecken empfiehlt sich allerdings die Abfassung eines Schreibens, welches unter Zeugen unter Anfertigung eines Gedächtnisprotokolls in den Briefkasten eingeworfen oder durch den Gerichtsvollzieher per Postzustellungsurkunde zugestellt wird.

Achtung: Bei mehreren Mietern sollte die Abmahnung an alle adressiert werden, auch wenn nur ein Mieter die Pflichtverletzung begangen hat.

Eine Abmahnung beschreibt konkret (möglichst nach Tag und Uhrzeit)das vertragswidrige Verhalten des Mieters (bzw. von dessen Familienangehörigen /Besuchern) und beanstandet dieses Verhalten als vertragswidrig. Für den Fall erneuter Zuwiderhandlungen kündigt die Abmahnung mietrechtliche Konsequenzen bis hin zur Kündigung an.

Fristen sind bei der Abmahnung grundsätzlich keine zu beachten. Allerdings gibt es vereinzelt Gerichte, die für die Abmahnung analog § 626 Abs. 2 BGB heranziehen, der eine 2-Wochen-Frist ab Kenntnis bzw. grob fahrlässiger Unkenntnis vom Abmahnungsgrund postuliert. Es empfiehlt sich insoweit, nicht allzu lange zuzuwarten. Allerdings kann im Einzelfall auch eine Abmahnung vier Monate nach der Kenntniserlangung noch rechtzeitig sein.

IV. Gibt es Fälle, in denen ich direkt kündigen kann und eine Abmahnung daher entbehrlich ist?

Eine Abmahnung ist grundsätzlich dann entbehrlich, wenn sie ihren Zweck absehbar nicht wird erfüllen können, weil eine Verhaltensänderung des Mieters nicht zu erwarten ist bzw. wenn aus besonderen Gründen unter Abwägung aller Interessen die sofortige Kündigung gerechtfertigt erscheint (i.d.R. bei besonders schweren Pflichtverletzungen).

Ungeachtet dessen, dass in vorgenannten Fällen eine Abmahnung grundsätzlich entbehrlich ist, empfiehlt es sich trotzdem i.d.R. abzumahnen, da im Zweifel nur ein Anwalt abschätzen kann, ob die Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich ist und der Graubereich groß ist.

Mahnen Sie nicht ab, sondern kündigen sofort und das Gericht erachtet die Kündigung wegen fehlender vorheriger Abmahnung als unwirksam, geht dies zu Ihren Lasten,